¿Qué impuestos debes pagar al comprar una propiedad en México en 2025?

Comprar una propiedad en México es una decisión importante que implica no solo elegir la ubicación ideal y asegurar el financiamiento, sino también cumplir con diversas obligaciones fiscales. Conocer los impuestos al comprar una casa en México te permitirá planificar mejor tu presupuesto y evitar sorpresas al momento de escriturar.

En este artículo encontrarás una guía completa sobre los impuestos, derechos y gastos notariales que se pagan en una compraventa inmobiliaria, explicados de forma clara y actualizada para 2025.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una propiedad en México?

Al adquirir un inmueble en México, el comprador debe cubrir varios conceptos fiscales y administrativos. Los principales son:

• Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
  
  

• Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad
  
  

• Gastos notariales
  
  

• IVA e ISR (en casos específicos)
  
  

• Avalúo catastral y gestoría
  
  

Veamos cada uno con detalle.

1. Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)

El ISAI es el impuesto principal al adquirir una propiedad en México. Se calcula sobre el valor de la operación, el valor catastral o el valor comercial del inmueble (el mayor de los tres).

• Tasa: Varía según el estado y va del 2% al 4.5%.
  
  

• Ejemplo: si compras una propiedad de $3,000,000 MXN en Ciudad de México (tasa 2%), pagarías $60,000 MXN de ISAI.
  
  

👉 Este impuesto debe liquidarse al momento de escriturar ante notario.

2. Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad

Toda compraventa debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que el comprador quede legalmente reconocido como dueño.

• Costo aproximado: entre $5,000 y $10,000 MXN, dependiendo del valor del inmueble y del estado.
  
  

Este trámite lo gestiona directamente el notario.

3. Gastos notariales

El notario es el encargado de dar validez legal a la compraventa y verificar que la operación cumpla con todas las disposiciones fiscales.

Los honorarios notariales se calculan en función del valor de la propiedad y suelen representar entre 0.5% y 1.5% del precio del inmueble.

• Incluyen:
  
  

• Honorarios del notario
  
  

• Elaboración de la escritura
  
  

• Verificación de antecedentes del inmueble
  
  

4. IVA en operaciones inmobiliarias

En la compra de vivienda usada no se paga IVA. Sin embargo:

• Si compras un inmueble nuevo a través de una desarrolladora, los gastos de construcción sí generan IVA (16%).
  
  

• El valor del terreno está exento.
  
  

👉 Ejemplo: si una desarrolladora vende una casa en $2,500,000 MXN y el valor de construcción es $1,800,000, pagarías IVA sobre esa parte, equivalente a $288,000 MXN.

5. ISR en la compraventa

El Impuesto sobre la Renta (ISR) lo paga el vendedor sobre la ganancia obtenida en la operación. Sin embargo, en algunos contratos se pacta que el comprador cubra ciertos gastos derivados.

👉 Como comprador, es importante verificar con tu notario que este punto quede bien definido en la escritura.

6. Avalúo y gastos de gestoría

Antes de escriturar, es necesario realizar un avalúo inmobiliario, que determina el valor comercial y fiscal del inmueble.

• Costo: entre $4,000 y $10,000 MXN, según el tipo de propiedad.
  
  

Adicionalmente, hay gastos de gestoría por trámites administrativos, que rondan entre $3,000 y $7,000 MXN.

Preguntas frecuentes sobre impuestos al comprar casa en México

¿Quién paga los impuestos al comprar una propiedad en México?

El comprador paga el ISAI, inscripción en el Registro Público, notario, avalúo y gestoría. El vendedor cubre el ISR por la ganancia.

¿Puedo deducir los impuestos de una compraventa?

El ISAI y los gastos notariales pueden considerarse en el cálculo del ISR si en el futuro vendes la propiedad.

¿Extranjeros pagan los mismos impuestos que mexicanos?

Sí, los impuestos son los mismos. Sin embargo, si compras en zona restringida (playas o frontera), se requiere un fideicomiso bancario, lo que genera costos adicionales.

¿Qué pasa si no pago el ISAI?

Sin el pago del ISAI no se puede inscribir la propiedad en el Registro Público, lo que deja la compraventa sin validez legal.

Consejos para reducir los costos fiscales

1. Comparar notarios: las tarifas pueden variar entre un despacho y otro.
   
   

2. Verificar exenciones: algunos estados otorgan descuentos en el ISAI para vivienda económica.
   
   

3. Planear con anticipación: Incluir estos gastos desde el inicio evita problemas de liquidez.
   
   

4. Consultar a un asesor fiscal: en operaciones de alto valor, un experto puede ayudarte a optimizar tu carga fiscal.
   
   

Conclusión

Comprar una propiedad en México implica más que pagar el precio de la vivienda. Debes considerar el ISAI, gastos notariales, inscripción en el Registro Público, avalúo y otros impuestos que pueden representar entre un 5% y un 8% adicionales del valor de la compraventa.

Estar informado sobre estos gastos te permitirá tomar decisiones inteligentes y evitar contratiempos.

Si estás planeando comprar una propiedad en México y quieres optimizar tu presupuesto, asesórate con un notario y un especialista fiscal antes de cerrar la operación. 

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